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这个城市的房价,下跌早都不止1年_集结号下载_了!

jjh 集结号游戏 2020-10-06 37 0 | 文章出自:http://www.jjhgarne.com/ jjh集结号集结号下载jjh集结号
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      等着房子降价或者说盼着房子降价的人太多了。
      
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      但是当我打开微想去详细看看这篇报道到底是怎么说的时候,却发现报道消失了。
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      在报道出现的当天晚间,天津官方非常迅速的给出了一份回应,回应里表示在疫情过后,天津的楼市一直是处于价升量稳的状态,整个楼市处于一个非常健康合理的状态。
      
      天津这次回应总结一下的意思就几句话_是,大幅度降价什么的从来没发生过,不仅降价没发生过,天津还出现了上涨。
      
      根据天津引用的数据显示,天津2020年1月-7月全市新建商品房价格累积上涨1%,并且在第二季度出现了连续上涨4个月的状态,二手房的价格的确出现了下降,但是降幅一直在收窄,7月份的环比降幅只有0.1%。
      
      不仅如此,在刚刚过去的8月份天津新建商品房的价格比去年同期还上涨了4.9%,二手房价格同比持平。
      
      根据天津官方的说法,这一切数据都显示出,天津房地产市场正在保持平稳向好的发展势头。
      
      说实话,天津的这个回复我看着有一种比较奇怪的感觉,貌似官方对网上报道天津房价大幅下降的新闻比较急于澄清,所以赶紧找出一些数据证明,天津的房价不仅没下降,而且还上涨。
      
      看来房价下降不是什么光彩的事情,只有上涨才是彰显一个城市实力的标志。
      
      关于这篇文章里列举的房价下跌数据,我简单看了一下,其实说法上有点夸张,甚至有些标题党的意思。
      
      严格的说天津不是突然降价的,也不是凭空出现什么腰斩式的价格,而是一直处于下跌的通道中。
      
      天津的房价一直都没站稳,也一直都没缓过下跌的那口气。
      
      我之前在单独写天津的文章里详细讲过,天津的房价大部分是靠外地人支撑起来的,根据天津国土房管部门的统计,从2009年到2013年之间外省户籍在天津买房比例就占到31%。
      
      到了2013年天津推出了所谓的人才引进政策,给楼市里注入了大量的购买力的同时,也把天津的购买力透支的相当严重,整个市场已经供大于求。
      
      这个时候的天津成交大部分全部集中在环城四区和远郊区县里,分别占据总成交量的38%和28%,而市内6区和滨海各占据17%。
      
      成交量大量集中在外围郊区的原因很简单,大部分人来天津只是炒房的,外围郊区的房价还处于洼地,天津房价从2009年的一路上涨,给了人们敢于下注郊区的勇气。
      
      这群敢于下注的人是幸运的,虽然天津楼市购买已经被透支的非常严重,但随后的2015年的棚改释放了大量购买力,国家开发银行释放出的货币洪流借棚改之手冲进了全国楼市,天津楼市在短暂的减速后,又再次把油门踩到了底。
      
      当油门到底车速过快的时候,危险也会随之而来,这群人的幸运终于止步于2016年9月30号。
      
      天津9.30新政结束了这个直辖市的楼市大牛市,天津楼市从此正式进入了阴跌的通道。
      
      2017年3月31号天津再次紧跟大流加码调控政策,也是这一次的加码调控,让在2017年春节后对天津楼市小阳春出现成交量反弹的人,彻底死心。
      
      一个城市的楼市过了靠国家政策推动而狂奔的那几年后,还想继续站稳,还想继续上涨,那就只能靠自己的实力。
      
      17年的天津常住人口为1556.9万,这时的天津已经是从2010年开始的第六个年头常住人口增速出现下降了,到了2017年天津的常住人口已经出现了负增长,而这还不是问题的关键。
      
      关键的是这个时候的天津,城镇人口比例已经达到82.93%,这个城镇化的水平放眼全国都算比较高的,较高的城镇化率对楼市的发展绝对不算是好事。
      
      过去的20年里,城镇化率较低一直是房地产能够大力发展的关键所在,一旦城镇化率接近发达国家水平,那么房地产就会开始进入减速的阶段,并且开始出现极化现象。
      
      好的城市越来越好,坏的城市越来越坏。
      
      2
      
      与此同时,17年的天津经过大量的投资和快速的建设,已经完成了足够相当数量人居住的新城,比如滨海新区,但是人口流入的速度却和投资的速度成反比。
      
      投资的数额和新城的面积越来越大,但人口流入却越来越小。
      
      这个时候的天津出现了资源错配,大量的投资并没有产生应有的回报,无效投资的恶果出现了,天津的GDP增长开始减速。
      
      2017年到2019年天津GDP增速分别为3.6%、3.6%、4.8%,天津的这个GDP增速已经掉到了全国平均线6.1%以下。
      
      和GDP增长一样惨的是天津人口流入,17年的常住人口-5.25万,18年2.73万,19年2.23万。
      
      GDP虽然不能代表一个城市的一切,但它却是最直观的能证明一个城市的经济动力的数据。
      
      天津真的有些乏力了。
      
      一个重工业城市,在重工业产能过剩且基本全是以国企为主的情况下,已经无法对经济增速起到太多的拉动,而且对吸纳就业人口来说,重工业实在有些力不从心。
      
      当下的天津作为北方工业经济代表的城市,其工业增加值大幅缩水,2018年的时候全市工业增加值还有6962.71亿元,到了2019年就下降到了4400亿元。
      
      别说下降,即使保持2018年的水平,也没有几个人会因为天津的重工业发达,而选择去那里就业,从而扎根这个城市的。
      
      产业转型的阵痛是无法避免的,但产业转型是天津必须要走的一条路,可惜的是天津走的有点慢,也有点艰难。
      
      天津产业上的结构错位导致了经济增长放缓的同时,也让这个直辖市失去了往日对人口的吸引力,离开了jjh集结号_最后人口的支撑,天津楼市就注定要为前些年的狂奔而付出代价。
      
      根据相关数据可以计算得出,根据当地城镇居民人均可支配收入购买当地90平米房屋需要的时间来看,2019年第一梯队的北京和上海需要分别是84和64年,第二梯队的天津、杭州、广州、福州、南京全部要超过40年。
      
      同时,按照房地产开发投资数据来看,天津在2019年和南京还有西安并列第二梯队,投资总额全部超过2000亿。
      
      这个投资数字看起来貌似不大,但如果结合房地产投资增量数据来看的话,从2014年-2019年期间,天津高达1029亿的增量投资已经超过了上海,和杭州并列第一梯队。
      
      而第一梯队最高的的河南郑州,增量投资达到了1606亿,巨量的房地产投资增速下,是对一个城市楼市的最大的压力,郑州最近一年多的楼市行情,大家是有目共睹了,横盘已经让很多人表示难受的要死。
      
      购房需要40年,房地产投资站稳第二梯队,增量投资超过上海,人口流入减少,较高的城镇化率,天津楼市当前的压力真的比山还大。
      
      最要命的是,从2014年到2019年天津商品房的销面积增速只有-8.31%,直接下滑到全国倒数第5的位置,排倒数前三的是,北京-35.42%、石家庄-19.93%、上海-18.66%。
      
      北京和上海是中国唯二楼市已经完全成熟的城市,销增速下滑是再正常不过现象,这两个一线城市严格城市人口规模带来的结果就是,整个城市楼市更多的是以二手房为主的内循环。
      
      用我之前的话说就是,北京和上海在城市里已经是个成年人了,成年人的身高(楼市)是不会再增长了。
      
      但是排名第二的石家庄,其数据刚好和现状对应,石家庄楼市的销增速下滑19.93%,真是一点也不冤枉,与此对应的是根据数据统计,石家庄的楼市均价已经跌回到3年前的水平。
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      由此可见,天津房子均价下跌的确正在发生,而天津继续增加的房地产投资和持续下降的销增速,只会让天津楼市的止跌站稳,变得更难。
      
      3
      
      这次关于天津楼市均价下跌的文章,把这个在楼市新闻里人们都快遗忘的城市又推到了台前,其实说实在的话,这个报道的确有点制造恐慌。
      
      道理就像我前文所说的,天津楼市从2017年高峰后,一直就处于均价下跌的通道,而并不是突然发生的,报道里那种大幅度降价也不是普遍现象。
      
      但房价下跌自然就有人难受。
      
      天津目前的这种下跌对于前期进场的人来说是一种折磨,尤其对于刚杠杆进场的人,更是一种看不到尽头的折磨。
      
      不过反过来还没在天津楼市进场的人,这场下跌是一个相对较好的事情,毕竟水分是在一点点被挤掉,虽然肯定不会挤干,虽然也不可能让天津所有板块的价格都下降,但是房价水分这东西,还是能少一点是一点吧。
      
      毕竟,在一个按照人均可支配收入40年才能买房的城市,水分少一点,普通人买房就能轻松一点。
      
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